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蛋壳“破碎”,长租公寓前景如何?
2020-11-11 7:52:00
      当皇帝的新装被揭露之后,多米诺骨牌的效应便会出现。

  这一次,轮到了长租公寓这个行业。

  长租公寓的“传统”经营模式走到了尽头,这已经是一个公认的事实。

  不管外表上将自己描述的多么光鲜夺目,其实长租公寓都可以用两个不太好的词汇形容:高低不齐,长短不一。即:高收低租,长收短付。

  长租公寓们并非慈善家,所以这种外表上类似于“慈善”的经营,完全不是自己的真实目的。他们心中的“小九九”,大多无非就是在玩一个披着长租公寓外衣的“融资把戏”。而这种把戏,在目前的情况下,已经很难维持下去。

  所以,一家又一家长租公寓暴雷,并不让人意外。

  而这一次,轮到了他们的“龙头企业”——蛋壳公寓。

  有媒体报道称,11月9日,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员,现场发生肢体冲突。而在10月初,更是爆出蛋壳公寓在多个城市拖欠装修款的消息。

  如今的蛋壳公寓,早就没有了昔日上市时的荣光,它的互联网+概念,还有几个人能够记起?甚至可以说,那个互联网+概念的“蛋壳”已经碎了!这,就是长租公寓的缩影。

  这时我不禁想问:蛋壳已“破碎”,公寓如何租?蛋壳“破”了,长租公寓的公寓还能租的出去吗?他们的未来在哪里?

  首先,我们应该知道,蛋壳公寓在之前已经进入一个营收越多、亏损越多的“怪圈”。这,也是很多长租公寓的共同特色。

  蛋壳公寓,是亏损着上市的。

  根据蛋壳公寓上市时招股书的数据以及后续数据,蛋壳公寓2017年、2018年及2019年营收分别为6.6亿、26.8亿以及71.29亿元人民币。从业绩数字上看,可谓突飞猛进。

  而到了2020年,其第一季度财报显示,收入为19.40亿元,亏损率收窄。但是之后,直到11月,便无下一步财报发出。究竟为何,不得而知!按照2020年上半年的租赁市场局势,我不认为他的业绩会有多好看。

  在之前业绩飞速上涨的同时,根据统计,其从2017年到2020年第一季度的总亏损,却是惊人的60多亿元。虽然,财报经常说自己的亏损率在收窄;但是,亏损额度一直在提高。

  第二,蛋壳公寓们的赢利点在哪里,这始终是个问题。

  随着金融科技概念的清晰,租金贷,也肯定会越来越行不通。

  除此之外,长租公寓们如何盈利?恐怕他们自己都说不清,更谈不上相信自己的说法。

  看蛋壳公寓2020年第一季度的财报,我们能发现这几个特点。

  1、多个数据上升,一个数据下降,成本增长:运营开支人民币31.016亿元,增长58.5%;出租前费用为人民币920万元,同比下滑89.0%;租赁成本人民币19.557亿,同比增长67.5%;技术与产品研发开支为人民币6100万元,同比增长25.6%。

  2、运营公寓数量同比上升,但入住率下降:截止到2020年3月31日,蛋壳公寓拥有41.9万套公寓,而去年同期为27万套公寓;但一季度公寓入住率同比下降了2%,环比下降了1%。

  3、运营公寓数量环比下降:根据数据,截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间,同比增长85.4%。再看2020年的数据,环比是下降的。

  综合以上三个特点,蛋壳公寓运营成本增加,运营公寓数量和入住率都不容乐观,试问盈利点在哪里?

  现在,媒体报道又有那么多人维权,蛋壳公寓盈利前景真的不容乐观。

  第三,蛋壳公寓们的前景在哪里?

  长租公寓的野蛮成长时代已经一去不复返,监管的锤子已经到来。今年9月份的《住房租赁条例(征求意见稿)》,对一些重点问题规定的已经非常清晰。

  “征求意见稿”第二十二条规定:住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务;不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金。第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容;商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

  以上规定,掐住了某些长租公寓的“七寸”。他们传统意义上的经营模式,已经没有未来。

  那么,业界鼓吹的“轻资产”模式呢?

  “轻资产”模式,或者叫集中式公寓轻资产模式,早就被议论。但是,如果这真的是一块“肥肉”,那么房地产巨头们会轻易放手吗?如果不是肥肉,长租公寓又如何做的起来?

  看来,蛋壳公寓们的前景并不乐观。也许,长租公寓就是一块很平凡的土地,不是什么金矿。

  但不管如何,租赁市场都需要一个健康的发展。行业的大洗牌,不是在所难免,而是正在进行中!蛋壳公寓,不会是最后一个出麻烦的长租公寓企业!

  而现在的问题是:“蛋壳”破碎,公寓何存?业主们,租户们,怎么办?有媒体报道称,蛋壳有工作人员对维权的供应商表示,“公司没有钱,请回家等待”。不知道,这个等待到何时是个结束!
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